Derechos reales y de propiedad

• El artículo 446 del Código Civil (en lo sucesivo CC) establece que “todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen”.
  El objeto de los juicios posesorios no es otro, que la tutela de la posesión de las cosas y derechos. La posesión, que se define como «la tenencia de una cosa o el ejercicio de un derecho por una persona», y se concreta en una situación de poder material o dominación sobre la cosa o derecho respectivos, que no prejuzga ni supone la titularidad sobre los mismos.

Cuestiones más habituales en el ámbito rural, relativas a constitución o extinción de servidumbres de paso, de acueducto, de luces y vistas.

Acciones de retener y/o recobrar la posesión, denominadas antiguamente como interdictos y hoy como acciones de protección sumaria; y los denominados interdictos de obra nueva y obra ruinosa, tendentes a paralizar la que está en construcción para evitar daños al predio contiguo, o apuntalar el deterioro de la que está a punto de derrumbarse, y con ello evitar daños a terceros.

El derecho de servidumbre es aquel que está referido al derecho existente como un gravamen impuesto sobre un inmueble (predio o finca sirviente) en beneficio de otro (predio o finca dominante) perteneciente a distinto dueño.

1. 1. – La servidumbre de paso, se define en el Código Civil (en adelante, CC) art. 564 a 570, de la siguiente forma: El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas (fincas), previa la correspondiente indemnización.
   2. – Servidumbre de aguas: El artículo.552 del Código Civil señala que los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la piedra o tierra que arrastran en su curso. No pudiendo el dueño del predio inferior realizar obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior realizar obras que la agraven.

   3. – Servidumbre de acueducto: Consiste en que cuando el que quiera servirse del agua de que pueda disponer para una finca suya tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con obligación de indemnizar a sus dueños y a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.

      Señala el artículo.586 del CC que el propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta, de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino.

   4. – Servidumbre de luces: Constituye el derecho de luces el recibirlas mediante la apertura de ventanas o huecos.

      Este derecho está limitado por el art. 580 CC en cuanto a la pared medianera: “Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno”.

      Respecto de pared no medianera, el art. 581 establece que el dueño de una pared, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro; y, en todo caso, por reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

      Estos huecos, llamados de ordenanza, se establecen para permitir simplemente recibir luces, sin que puedan dar lugar a vistas; de ahí los requisitos de tamaño, reja y red de alambre. Se trata de huecos de mera tolerancia, y por ello el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiere pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana (cfr. art. 581.2 y 3).

   5. – Servidumbre de vistas: El Código Civil establece, respecto del derecho o posibilidad de tener vistas sobre fundo (finca) ajeno e impedir actos que las obstaculicen, una serie de limitaciones.

      Con relación a la pared medianera es necesario, lo mismo que con las luces, el consentimiento del otro medianero (cfr. art. 580).

      Respecto de pared no medianera, el art. 582 dispone que “no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia”.

      En consecuencia, se pueden abrir ventanas con vistas rectas si existe una distancia superior a dos metros entre la pared en que se construyan y la propiedad vecina, y con vistas oblicuas si la distancia es superior a 60 centímetros.

      Son vistas rectas las que usa el hombre teniendo la cabeza en su posición natural, lo que implica que se abren las ventanas o balcones en pared paralela a la línea que divide los dos predios o que forme con esta un ángulo muy agudo. Son oblicuas las que obligan al hombre a girar su cabeza, es decir, las que corresponden a ventana abierta en pared que forma un ángulo recto, o muy próximo a 90 grados, con el límite de los dos fundos.

   6. – Servidumbres de medianería: Las servidumbres de medianería se regulan en los artículos 571 a 579 del Código Civil.

      Una servidumbre es un gravamen impuesto por un fundo (finca, casa, local, etc.) sobre otro, uno es el que se conoce como predio dominante, (el que impone la servidumbre) y el que la soporta, predio sirviente.

      La genuina pared medianera es la construida de común acuerdo y costeada por los dueños de dos predios (fincas) limítrofes con intención de aprovecharse ambos, o, más frecuentemente, la construida a expensas de uno de ellos con autorización expresa o tácita del otro, o por autorización de la ley, en terreno que pertenezca por mitad de su anchura a uno y otro predio.

      Es característica esencial, para que se pueda hablar de medianería, que el elemento material de separación sea común a ambos fundos (fincas), por lo que si las mismas cuentan con su propia pared o muro delimitador de su contorno, distinto del vecino, incluso cuando se encuentra el uno adherido al otro, no existe una situación jurídica de tal clase, ya que las paredes pegadas no son en modo alguno pared medianera, sino tan solo paredes unidas, que es concepto completamente distinto.

   7. Serventía: se define como aquel paso o camino que se efectúa sobre terrenos de propiedad particular, sin carácter público, que ceden quienes lo utilizan para su uso en común, cualquiera que fuese lo que cada uno de los usuarios o causantes hubiesen cedido para su constitución. Efectivamente, se trata de un terreno con singularidad propia y distinta de los predios con que linde, no siendo parte integrante de ninguno de los predios con los que colinda, y que pertenece en condominio a los distintos usuarios.

      Así configurada, la serventía se considera como un camino privado, de titularidad común, privado, y sin asignación de cuotas, cualquiera que fuera lo que cada uno de los usuarios o causantes hubiera cedido para su constitución. Por ello, se configura como un tipo de comunidad germánica, sin cuotas y de naturaleza indivisible, en la que no cabe hablar de predio dominante o sirviente, precisamente por su carácter contrario a la titularidad privada.

      De este modo, todos los colindantes, propietarios no exclusivos, tendrán derecho a usar, disfrutar y poseer en común a efectos de paso y servicio de los diversos predios.